01 上涨驱动因素尚不明朗，平均房价仍在筑底

国内旅客市场缺乏房价上涨的有力支撑，高端市场表现尤为疲软。核心城市消费意愿下降，娱乐方式趋于低成本，消费者对酒店价格敏感度提高。商务差旅预算紧缩，企业严格控制费用，商务客群倾向选择更低价酒店，进一步压制房价上涨空间。尽管入境游客增长明显，但亚非客源占比提升，支付能力偏弱，对高端酒店房价增长贡献有限。国内旅游人次增长但人均消费下降，高端市场仍疲软。2024年五星级酒店平均房价与出租率同比下降，市场复苏拐点未至。预计2025年市场整体环境有所改善，但需求、经济及新增供给等多重因素影响下，高端市场复苏动力不足，房价提升仍存不确定性。

                                                                              资料来源：Directrix 准聚|住宿业全量数据库                                                               

02 出行频次稳步增长，总体间夜量维持温和增长

2025年入境游将持续升温，外国游客对酒店市场的数量贡献度显著提升。2024年入境游客增长强劲，1-11月北京市入境人数是上年同期的260%，第三季度酒店预订量同比增长100%，展现出入境游市场的巨大潜力。签证政策优化、过境免签停留延长至10天等措施，进一步提升国际游客吸引力，推动住宿需求增加。国内出行频率也大幅提升，铁路、民航客运量创历史新高，带动住宿需求增长。尽管房价低迷，但入住率改善有望弥补收入缺口，推动酒店市场恢复，并促进旅游、餐饮等相关行业形成良性循环。

                                                                             资料来源：Directrix 准聚|住宿业全量数据库

03 酒店Cap Rate下降，酒店资产更受青睐

在国家利率下调政策的推动下，酒店的融资成本显著降低，提升了项目的可行性。较低的折现率使酒店动态回收期缩短，现金流稳定的优质酒店投资价值更加凸显。澎润统计显示，核心城市酒店资产的资本化率（Cap Rate）约为5%，重点二线城市约为8%，而较弱市场可达12%。2024年1-11月，酒店资产大宗交易活跃，11月达到高峰，拍卖酒店98家，总金额超115亿元，包括多家高星酒店完成交易。三亚希尔顿等酒店以低资本化率完成高价交易，显示市场信心增强，为未来酒店投资提供更多选择。

                                                                                                                资料来源：Directrix 准聚|住宿业全量数据库

04 核心城市资产荒和下沉市场资金荒延续

核心城市酒店资产交易热度持续上升，捡漏机会逐渐消失。北上广深等一线城市挂牌酒店资产有限，小型酒店出让迅速，大型酒店因高门槛需寻找实力买家，交易难度较高。近年来，民营企业与海外资本成为核心城市收购主力，如江苏金峰水泥集团收购上海宝格丽酒店、铁狮门收购上海智选假日酒店等。这些收购集中于核心地段高门槛项目，体现其资产增值潜力及保值优势。相比之下，下沉市场因供需失衡和资金荒，酒店资产频遭流拍，仅地方国企、城投系等继续接盘。澎润预计，随着地方化债推进，一些滞留资产或迎来化解契机，为市场提供更多可能性。

05 投资者将重点控制投资成本

2025年酒店单房造价维持整体下降趋势。这反映出酒店业主在经济下行与市场压力下，通过降低建筑和装修成本，优化投资结构，以提升资金回报率和市场竞争力。酒店业主正积极寻求更具市场吸引力的品牌资源，以满足多元化需求。预计到2025年，品牌更替将成为酒店业主优化经营、提升竞争力的关键策略，应对市场变化、降低风险并实现盈利增长。

                                                                                                            资料来源：Directrix 准聚|住宿业全量数据库

06 "出海"成为酒店行业发展的必然趋势

跨境旅游需求回暖和RCEP生效推动了酒店“出海”趋势，“一带一路”倡议深化更为东盟和中亚五国提供了广阔的发展空间。东盟地区以其6.6亿人口和中产阶级崛起，成为热门目的地和中高端酒店品牌的重点市场。中亚五国凭借独特的地缘位置、丰富资源及中欧班列开通，吸引大量商务与休闲需求。先锋品牌已率先布局这些区域，聚焦中高端产品线，通过本地合作降低风险，并借助跨境电商和数字化营销吸引自由行旅客。未来，品牌需差异化定位，优先核心城市与高潜力区域，并灵活调整管理模式，以抓住市场机遇并提升竞争力。

                                                                         资料来源：ASEAN Investment Report 2024

07 鬓微霜群体引领旅居与康养酒店的发展

“鬓微霜”群体的规模不断扩大，根据澎润统计，总基数已经突破3亿人。成为消费市场的重要力量。这一代“60后”“70后”享受改革开放红利，积累了一定的财富与社会资源，进入退休阶段后健康状况良好，追求更高的生活品质与精神满足。子女独立及晚婚晚育趋势拉长了其照料负担间的空窗期，使其拥有更多自由时间探索康养旅居、休闲度假等新生活方式。稳定的养老金增长为其提供经济保障，推动其对高品质健康与旅游产品的需求上涨。

酒店业正在积极布局旅居、康养产品，云南、海南等自然资源丰富地区成为热门落地选择，健康管理与文化体验结合的新型酒店产品吸引关注，成为未来投资热点。

                                                                                              资料来源：国家统计局及人社部历年公布数据

08 酒店市场迎来全面生活方式化

随着工作方式的转变，Bleisure（商务加休闲）旅行成为新趋势，模糊了工作与生活的界限。酒店从商务功能延伸至生活方式场景，迎合消费者对工作与生活平衡的追求。特别是年轻一代，他们更关注个性化和体验感，愿意为生活方式酒店买单，并通过社交媒体分享旅行故事，推动生活方式酒店的流行与迭代。

在设计上，生活方式酒店摒弃传统豪华风格，融入轻松现代设计、在地文化元素以及自然与科技的结合，提供独特体验。无论是定制化服务、本地文化探索，还是健康与社交活动，酒店都在迎合旅客对品质与个性化的追求。

此外，消费者通过选择生活方式酒店展现个人品味，追求心理认同。这一趋势推动酒店产品更具多样性，以满足不同年龄层消费者的需求，助力酒店在竞争中脱颖而出。

09 边疆旅游目的地迎来物业与品牌化扩张

近年来，随着新疆和黑龙江等热门旅游目的地的兴起，西北、东北、西南地区的旅游市场迎来了新机遇。新兴旅游方式如“冰雪游”吸引了来自东南沿海的游客，显著提升了当地中高端休闲度假酒店的需求。国际品牌敏锐捕捉到这一趋势，积极布局高奢酒店项目，抢占市场先机。2024年，多个国际品牌如悦榕集团和四季酒店首次进驻这些地区，为当地带来全新的高端度假体验，推动市场结构优化。同时，国内品牌在这些地区占据主导地位，其物业数量是国际品牌的9-10倍。虽然当地目前高端酒店占比小，但未来存在较大提升空间。地方政府的政策支持、丰富的旅游资源和新兴旅游目的地的发展为酒店行业提供了广阔的增长空间，推动市场向品牌化、品质化发展，未来高端酒店将成为地区市场的重要推动力量。

                                                                                                         资料来源：Directrix 准聚|住宿业全量数据库

10 跨界联合仍频，共探增长机遇

目前，酒店行业的跨界合作已成为一大趋势，其中涵盖了国企与民企、本土品牌与国际品牌、以及酒店与其他行业品牌的合作。国企与民企之间，如广旅集团与华住集团、建发旅游与君亭酒店的合作，利用各自的优势进行资源整合，推动了市场发展。国外品牌与本土品牌之间的合作，如君亭酒店与希尔顿、凯悦与华润置地的合资项目，有助于拓展市场份额，提升品牌影响力。酒店行业与其他行业的跨界合作也在增加，希尔顿与星巴克、雅高与LVMH的合作拓宽了客户群体，带来了新的增长点。跨界合作不仅能够优化资源配置，降低成本，还能提升效率，增强各方竞争力。这些合作助力酒店行业在经济压力下找到新的发展动力，并实现优势互补、资源共享。