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投资焦虑时代,你需要一份高端长租公寓投资指南

作者:超级管理员 时间:2022-09-26

今天,澎润再次聚焦高端长租公寓市场,结合报告相关内容,通过运用澎润独创STEEP模型,从地理空间、时间纬度、情感要素、场景要素及目标客群五大方面着手,对未来高端长租公寓市场发展进行相关预测,希望对屏幕前的长租公寓投资人及潜在投资人有所帮助。

#地理空间上的布局趋势

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通过对现存高端长租公寓的深度分析,澎润发现了高端长租公寓对地理位置的依赖度较中端、经济型长租公寓而言更高。一线城市凭借高经济发展水平、人才规模、消费能力等综合实力成为现存高端长租公寓集群地,成功吸引了53.4%的高端长租公寓物业。聚焦“公寓之王”的上海一城,该城市拥有的10.5%的高端长租公寓物业可达到与服务式公寓几乎持平的租金水平。此外,新一线城市高端长租公寓的发展也十分亮眼,新一线城市共计持有全国37.6%的高端长租公寓物业,此比重有望持续增高。



那为什么一线、新一线城市是高端长租公寓的布局热土呢?

1、高收入水平与高消费能力是高端长租公寓的硬门槛,而高收入水平与高消费能力的人群在一线城市的集中度较高。如图所示,2022年6月,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格与2021年6月相比分别上涨3.3%和1.1%,而二线城市、三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格均呈现同比下降趋势,降幅分别为0.2%和2.1%、2.8%和3.7%。疫情后在全国楼市低迷的情况下,北京、上海、广州、深圳四大一线城市的楼市依然坚挺。毫无疑问的是,一线城市楼市的背后是力量的支撑,而这力量便来源于高收入水平与高消费能力的人群。这也侧面表明了,疫情其实并未影响真正有钱人的生活。

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2、近年来一线城市人才落户政策持续放宽,新一线城市人才落户难度普遍降低,友好的人才政策将帮助一线和新一线城市吸引人才、留住人才。这也意味着一线城市、新一线城市在争夺人才方面的竞争优势或将更加明显,而在知识就是力量的时代,人才无疑是高收入水平与高消费能力人群的代名词,亦是高端长租公寓的潜在客群。

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基于以上分析,澎润认为未来一线城市“强者愈强”的马太效应现象或将更加凸显,有望吸引更多包括产业、人才、教育等优势资源的导入,优势富集效应有望致使一线城市将在较长时间内成为高端长租公寓的投资宝地,而以苏州为例的新一线城市,凭借其快速发展的综合实力也有望成为高端长租公寓的热门布局地。


3、“愿意花较多钱入住公寓”的消费观念亦是高端长租公寓的一大门槛。相较于其他能级的城市,一线城市、新一线城市拥有较多数量的高知、高富人群,其中部分人群长期在海外生活,已经习惯了入住公寓类产品,对高端长租公寓产品较为熟知,对该类型产品的接受度也处在较高的水平。以上海为例,上海是最早拥有公寓雏形的城市,如今也是全国范围内拥有最多高端长租公寓和服务式公寓的城市,上海“公寓文化”氛围浓厚,而这背后依靠的是新型消费观念的支撑。


4、一线城市有因产业而形成的租房聚集效应以及社交圈,有强大的租房市场。一线城市高端现代服务业发达,在各个区域都有相应的产业聚集,与产业密切相关的高端人群需要或者偏好就近租房。为吸引更多人才,部分城市和企业为此类型高端人群免费提供了能解决基本住宿的人才公寓产品,但这类型产品通常难以满足追求生活质感、注重社交空间的高端人群的住房需求。


那为什么二线、三线及以下能级的城市不能成为高端长租公寓的布局热土呢?


一方面,二线、三线及以下能级城市,高端长租公寓在该类市场的认知度普遍较低,市场需要大量时间进行引导和教育,这将成为影响高端长租公寓在该类型城市规模化发展的重要阻碍。


另一方面,没有足够的产业支撑健壮的租房市场。二线城市、三线城市,与一线城市的产业实力方面存在明显差异,缺乏高端的现代服务业,大多主导产业为制造,“以产聚才”效应难以实现,因而产业并不能为高端长租公寓市场产生足够多的高端客群。


再一方面,住宅供给过多,需要较长时间去库存,同时已去化住宅空置率高,导致城市整体的租金水平不高,导致高端长租公寓的租金天花板现象凸显,产品收益能力受限。


综上所述,澎润预计,未来较长时间内,以上海为首的一线城市将继续作为高端长租公寓的发展主阵营,而高端长租公寓在新一线城市的布局或将有所增加。


#时间线上的布局趋势

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澎润运用国际对标法,通过国际对标EQR(美国公平住屋),发现了中国高端长租公寓市场与成熟市场发展时长普遍相差几十年,我国高端长租公寓还停留在摸索阶段。就物业持有量来看,整个中国市场的物业总数不及美国一家公司(EQR)的物业持有量。而细观客房规模,我国高端长租公寓市场单物业规模平均为134间,存在不少体量在20-30间左右的物业,与美国为例的成熟高端长租公寓市场还存在较大差距,规模小是我国高端长租公寓市场的发展现状。

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在进行国际对标时,澎润也发现了目前中国高端长租公寓市场接近4成的品牌均为单体公寓,而品牌公寓中,超4成的品牌物业规模尚未达到5家,这表明中国高端长租公寓市场尚未形成品牌化、规模化发展格局,市场距离品牌化布局仍需一段时间的积淀。

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近年来,中国房产金融属性逐渐削弱,外加疫情对房产带来的重创,资产交易带来的收益持续降低,致使越来越多投资人将目光转向运营收益版块,中国高端长租公寓的“吸睛能力”或将持续增加。通过国际对标法,澎润发现了以EQR为例的高端长租公寓,其租金表现常年远优于美国长租公寓市场平均水平,这也验证了高端长租公寓的良好收益能力。

通过时间线上的布局趋势分析,澎润预计,中国高端长租公寓市场突破“小而少”的现状仍需时日,但高端长租公寓的良好经营表现恰好能满足多数投资人对收益的追求,或将提速市场发展。


#品牌情感要素

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根据澎润长租公寓专项研究结果,高端客群希望与拥有共同兴趣、相同生活方式的群体生活在一起,消费圈层效应较为明显。根据澎润数据,61.5%的客群是因为在意社会地位原因而选择高端长租公寓。因此,澎润认为,不同于中端、经济型产品,高端公寓产品要做的不仅是设施和服务的高端,更是精神层次的高端,这样才能较好地满足高端客群。

澎润认为,高端客群精神层级的诉求将贯穿至长租公寓的硬件设施和软件服务上,这也是未来高端长租公寓投资人们需要重点关注的环节。


#品牌场景要素

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高端客群对品牌情感的更高要求将延伸至场景打造,例如社交环境的打造,人文氛围的营造和社区文化的建设,将成为未来高端长租公寓品牌体现产品差异化,获得高溢价的重要竞争手段。就社交而言,与其他档次品牌不同的是普通的社交已难以满足高端客群,高阶的社交也绝非仅是一个台球桌、一个健身房可以满足的,这都是投资人需要深度思考的问题。

澎润认为,客群对精神层面的追求将延伸至对场景打造的更高要求,内涵投入将成为未来各高端品牌间的重要竞争点。


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投资焦虑时代,你需要一份高端长租公寓投资指南

作者:超级管理员 时间:2022-09-26

今天,澎润再次聚焦高端长租公寓市场,结合报告相关内容,通过运用澎润独创STEEP模型,从地理空间、时间纬度、情感要素、场景要素及目标客群五大方面着手,对未来高端长租公寓市场发展进行相关预测,希望对屏幕前的长租公寓投资人及潜在投资人有所帮助。

#地理空间上的布局趋势

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通过对现存高端长租公寓的深度分析,澎润发现了高端长租公寓对地理位置的依赖度较中端、经济型长租公寓而言更高。一线城市凭借高经济发展水平、人才规模、消费能力等综合实力成为现存高端长租公寓集群地,成功吸引了53.4%的高端长租公寓物业。聚焦“公寓之王”的上海一城,该城市拥有的10.5%的高端长租公寓物业可达到与服务式公寓几乎持平的租金水平。此外,新一线城市高端长租公寓的发展也十分亮眼,新一线城市共计持有全国37.6%的高端长租公寓物业,此比重有望持续增高。



那为什么一线、新一线城市是高端长租公寓的布局热土呢?

1、高收入水平与高消费能力是高端长租公寓的硬门槛,而高收入水平与高消费能力的人群在一线城市的集中度较高。如图所示,2022年6月,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格与2021年6月相比分别上涨3.3%和1.1%,而二线城市、三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格均呈现同比下降趋势,降幅分别为0.2%和2.1%、2.8%和3.7%。疫情后在全国楼市低迷的情况下,北京、上海、广州、深圳四大一线城市的楼市依然坚挺。毫无疑问的是,一线城市楼市的背后是力量的支撑,而这力量便来源于高收入水平与高消费能力的人群。这也侧面表明了,疫情其实并未影响真正有钱人的生活。

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2、近年来一线城市人才落户政策持续放宽,新一线城市人才落户难度普遍降低,友好的人才政策将帮助一线和新一线城市吸引人才、留住人才。这也意味着一线城市、新一线城市在争夺人才方面的竞争优势或将更加明显,而在知识就是力量的时代,人才无疑是高收入水平与高消费能力人群的代名词,亦是高端长租公寓的潜在客群。

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基于以上分析,澎润认为未来一线城市“强者愈强”的马太效应现象或将更加凸显,有望吸引更多包括产业、人才、教育等优势资源的导入,优势富集效应有望致使一线城市将在较长时间内成为高端长租公寓的投资宝地,而以苏州为例的新一线城市,凭借其快速发展的综合实力也有望成为高端长租公寓的热门布局地。


3、“愿意花较多钱入住公寓”的消费观念亦是高端长租公寓的一大门槛。相较于其他能级的城市,一线城市、新一线城市拥有较多数量的高知、高富人群,其中部分人群长期在海外生活,已经习惯了入住公寓类产品,对高端长租公寓产品较为熟知,对该类型产品的接受度也处在较高的水平。以上海为例,上海是最早拥有公寓雏形的城市,如今也是全国范围内拥有最多高端长租公寓和服务式公寓的城市,上海“公寓文化”氛围浓厚,而这背后依靠的是新型消费观念的支撑。


4、一线城市有因产业而形成的租房聚集效应以及社交圈,有强大的租房市场。一线城市高端现代服务业发达,在各个区域都有相应的产业聚集,与产业密切相关的高端人群需要或者偏好就近租房。为吸引更多人才,部分城市和企业为此类型高端人群免费提供了能解决基本住宿的人才公寓产品,但这类型产品通常难以满足追求生活质感、注重社交空间的高端人群的住房需求。


那为什么二线、三线及以下能级的城市不能成为高端长租公寓的布局热土呢?


一方面,二线、三线及以下能级城市,高端长租公寓在该类市场的认知度普遍较低,市场需要大量时间进行引导和教育,这将成为影响高端长租公寓在该类型城市规模化发展的重要阻碍。


另一方面,没有足够的产业支撑健壮的租房市场。二线城市、三线城市,与一线城市的产业实力方面存在明显差异,缺乏高端的现代服务业,大多主导产业为制造,“以产聚才”效应难以实现,因而产业并不能为高端长租公寓市场产生足够多的高端客群。


再一方面,住宅供给过多,需要较长时间去库存,同时已去化住宅空置率高,导致城市整体的租金水平不高,导致高端长租公寓的租金天花板现象凸显,产品收益能力受限。


综上所述,澎润预计,未来较长时间内,以上海为首的一线城市将继续作为高端长租公寓的发展主阵营,而高端长租公寓在新一线城市的布局或将有所增加。


#时间线上的布局趋势

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澎润运用国际对标法,通过国际对标EQR(美国公平住屋),发现了中国高端长租公寓市场与成熟市场发展时长普遍相差几十年,我国高端长租公寓还停留在摸索阶段。就物业持有量来看,整个中国市场的物业总数不及美国一家公司(EQR)的物业持有量。而细观客房规模,我国高端长租公寓市场单物业规模平均为134间,存在不少体量在20-30间左右的物业,与美国为例的成熟高端长租公寓市场还存在较大差距,规模小是我国高端长租公寓市场的发展现状。

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在进行国际对标时,澎润也发现了目前中国高端长租公寓市场接近4成的品牌均为单体公寓,而品牌公寓中,超4成的品牌物业规模尚未达到5家,这表明中国高端长租公寓市场尚未形成品牌化、规模化发展格局,市场距离品牌化布局仍需一段时间的积淀。

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近年来,中国房产金融属性逐渐削弱,外加疫情对房产带来的重创,资产交易带来的收益持续降低,致使越来越多投资人将目光转向运营收益版块,中国高端长租公寓的“吸睛能力”或将持续增加。通过国际对标法,澎润发现了以EQR为例的高端长租公寓,其租金表现常年远优于美国长租公寓市场平均水平,这也验证了高端长租公寓的良好收益能力。

通过时间线上的布局趋势分析,澎润预计,中国高端长租公寓市场突破“小而少”的现状仍需时日,但高端长租公寓的良好经营表现恰好能满足多数投资人对收益的追求,或将提速市场发展。


#品牌情感要素

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根据澎润长租公寓专项研究结果,高端客群希望与拥有共同兴趣、相同生活方式的群体生活在一起,消费圈层效应较为明显。根据澎润数据,61.5%的客群是因为在意社会地位原因而选择高端长租公寓。因此,澎润认为,不同于中端、经济型产品,高端公寓产品要做的不仅是设施和服务的高端,更是精神层次的高端,这样才能较好地满足高端客群。

澎润认为,高端客群精神层级的诉求将贯穿至长租公寓的硬件设施和软件服务上,这也是未来高端长租公寓投资人们需要重点关注的环节。


#品牌场景要素

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高端客群对品牌情感的更高要求将延伸至场景打造,例如社交环境的打造,人文氛围的营造和社区文化的建设,将成为未来高端长租公寓品牌体现产品差异化,获得高溢价的重要竞争手段。就社交而言,与其他档次品牌不同的是普通的社交已难以满足高端客群,高阶的社交也绝非仅是一个台球桌、一个健身房可以满足的,这都是投资人需要深度思考的问题。

澎润认为,客群对精神层面的追求将延伸至对场景打造的更高要求,内涵投入将成为未来各高端品牌间的重要竞争点。